Aktualności

W ciągu ostatnich kilku lat obserwujemy w Polsce istotny wzrost rynku mieszkań na  wynajem. Wbrew obawom części analityków zajmujących się tym sektorem gospodarki, rozwoju branży najmu mieszkań nie ograniczyła również panująca pandemia wirusa COVID-19.  Nabycie mieszkania na wynajem cały czas pozostaje rozsądną alternatywą wobec lokowania gotówki na lokatach bankowych, oferujących prawie zerowe stopy procentowe. Od niedawna najem mieszkań staje się również coraz bardziej profesjonalny. Rośnie liczba przedsiębiorców krajowych oraz zagranicznych, którzy nabywają już nie tylko kilka lub kilkanaście mieszkań, ale wręcz pakiety w ilości kilkuset, a nawet kilku tysięcy mieszkań celem ich wynajęcia. Niewątpliwe na wzrost zainteresowania rynkiem najmu mieszkaniowego przez biznes wpłynęła również obowiązująca w Polsce od 2017 roku możliwość zawierania umów najmu instytucjonalnego.

Umową najmu instytucjonalnego jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez przedsiębiorcę, to jest osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Istotne jest, że przedsiębiorca taki nie musi być właścicielem mieszkania, a jedynie musi dysponować tytułem prawnym do lokalu, upoważniającym go do zawierania tego rodzaju umów. Natomiast drugą stroną umowy najmu instytucjonalnego może być tylko i wyłącznie osoba fizyczna.

Najważniejszą zaletą najmu instytucjonalnego są regulacje służące zabezpieczeniu interesu wynajmującego w zakresie sprawnego opróżnienia lokalu w sytuacji wygaśnięcia lub rozwiązania umowy. W szczególności dotyczy to możliwości szybkiego i sprawnego wykonania egzekucji i opróżnienia lokalu mieszkalnego bez obowiązku zapewnienia najemcy prawa do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego. Uzyskuje się to poprzez załączenie do umowy najmu instytucjonalnego oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje.

Najem instytucjonalny zawierany jest wyłącznie na czas oznaczony, który może trwać nawet kilkanaście lub kilkadziesiąt lat. Umowa najmu instytucjonalnego oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucji opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu oraz podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu stosownych należności dla właściciela.

Z tytułu najmu instytucjonalnego, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od niego np. za media, chyba że strony umówiły się inaczej. Ponadto właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Umowa najmu instytucjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie jego opróżnienia, sporządzone na piśmie  z opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Jeżeli najemca nie opuści lokalu w wyznaczonym terminie, właściciel może wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, a następnie zwrócić się do komornika z wnioskiem o przeprowadzenie eksmisji.

Nie budzi zatem wątpliwości, że przyjęta regulacja jest bardzo korzystna dla podmiotów gospodarczych świadczących profesjonalnie usługi wynajmu lokali mieszkalnych.  W znaczny sposób ogranicza bowiem największe ryzyko wiążące się z wynajmem, mianowicie szybkie i sprawne usunięcie z mieszkania lokatora, który zalega z płatnościami, wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo też jego niewłaściwe zachowanie czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.

Podstawa prawna: art. 19 lit. f-j) ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Potrzebujesz pomocy przy zawarciu lub rozwiązaniu umowy najmu?

A może masz inny problem związany z prawem nieruchomości?

Nasz doświadczony zespół z pewnością udzieli Ci wsparcia!

Zadzwoń pod numer:  605-351-064 lub napisz: adwokat@machecki.pl

Autor: adw. Rafał Machecki