Aktualności

Zgodnie definicją zawartą w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Dla stron umowy najmu ważne są różnice istniejące pomiędzy tradycyjnym najmem opartym   o przepisu kodeksu cywilnego, a najmem okazjonalnym. Ten drugi bowiem chroni  w większym stopniu interesy właściciela lokalu mieszkalnego, gdyż pozwala mu na łatwiejsze pozbycie się nieuczciwych lokatorów poprzez sprawną egzekucję komorniczą oraz opróżnienie lokalu.

Realizacja egzekucji komorniczej następuje na podstawie obowiązkowego załącznika do umowy najmu okazjonalnego, jakim jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego.

Elementy z jakich powinna składać się umowa najmu okazjonalnego

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że z najmu okazjonalnego może skorzystać wyłącznie dany właściciel lokalu mieszkalnego, który jest osobą fizyczną oraz nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Najemca natomiast może korzystać z lokalu wyłącznie w celach mieszkalnych.

Umowa najmu okazjonalnego nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego, ponieważ wystarczająca jest zwykła forma pisemna. Jednakże co należy mieć na uwadze, załącznik do umowy w postaci oświadczenia najemcy o gotowości poddania się egzekucji powinien być sporządzony w formie aktu notarialnego.

Umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać następujące elementy:

• data oraz miejsce podpisania umowy;
• oznaczenie przedmiotu umowy – szczegółowy opis lokalu mieszkalnego, który ma zostać wynajęty;
• czas trwania umowy – musi być każdorazowo oznaczony w umowie, przy czym na czas nie dłuższy niż 10 lat;
• wysokość czynszu, warunki jego zmiany, wskazanie opłat niezależnych od właściciela oraz innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu mieszkalnego, jak również wskazanie terminów płatności takich świadczeń;
• zastrzeżenie kaucji – nie jest obowiązkowe, ale stanowczo zalecane. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu;
• opis trybu egzekucji opuszczenia lokalu;
• określenie sposobu korzystania z lokalu oraz wszelkie dodatkowe ustalenia;
• podpisy stron – na końcu umowy konieczny czytelny podpis każdej strony.

Poza wymienionymi elementami, z których składa się umowa najmu okazjonalnego powinny być do niej załączone następujące dokumenty:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o gotowości do poddania się egzekucji;
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
• oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Przy czym na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Podsumowanie – zalety i wady najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego chroni w większym stopniu interesy właściciela lokalu mieszkalnego, aniżeli tradycyjna umowa najmu. Właściciel może w szybszy i prostszy sposób pozbyć się nieuczciwego lokatora, który zalega z zapłatą czynszu lub dewastuje zajmowany lokal.

Odnosząc się zaś do wad umowy najmu okazjonalnego doszukać się ich można w zwiększonym formalizmie jej zawarcia. Przypomnieć należy, że oświadczenie najemcy o gotowości do poddania się egzekucji powinno być sporządzone w formie aktu notarialnego. Do zawarcia samej umowy najmu jednakże wystarczająca jest zwykła forma pisemna. Ponadto z tego rodzaju kontraktu mogą skorzystać wyłącznie osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Wynajęte mieszkanie może być wykorzystywane tylko w celu zaspokojenia potrzeb mieszkalnych.

Trzeba także pamiętać o obowiązku zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. W przypadku bowiem zaniechania tego obowiązku, do zawartej umowy nie będą miały zastosowania wspomniane wyżej regulacje dotyczące wygaśnięcia i rozwiązania najmu oraz ustalania i wypowiadania czynszu.