Zasiedzenie nieruchomości – kto, jak i kiedy?

   Zasiedzenie nieruchomości polega na nabyciu własności nieruchomości spowodowanej nieprzerwanym jej posiadaniem przez określony czas.

   Dla stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości jest istotnym, aby posiadanie nieruchomości miało charakter samoistny. Co to oznacza? Że posiadacz musi sprawować faktyczne władztwo nad nieruchomością (element obiektywny tj. corpus possessionis), a równocześnie wyrażać wolę jej posiadania (element subiektywny tj. animus possidendi), w zakresie odpowiadającym prawu własności. Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.

   Upływ czasu, jaki jest konieczny do nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie uzależniony jest od dobrej lub złej wiary posiadacza. W przypadku dobrej wiary posiadacza wystarczy nieprzerwane posiadanie nieruchomości przez dwadzieścia lat. Jeżeli posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, nabędzie własność nieruchomości dopiero po upływie lat trzydziestu. Warto zaznaczyć, że dobra wiara to stan psychiczny przejawiający się w błędnym, ale usprawiedliwionym danymi okolicznościami przeświadczeniu o istnieniu jakiegoś prawa lub stosunku prawnego. Natomiast w złej wierze jest posiadacz, który wie, że posiada nieruchomość bez podstawy prawnej lub z łatwością może uzyskać taką wiedzę. Przepisy kodeksu cywilnego przewidują domniemanie dobrej wiary posiadacza.

   Co ważne, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Powyższe znajduje zastosowanie również w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

   Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń.

   Kodeks cywilny przewiduje także pewne ograniczenia w zakresie biegu zasiedzenia. Mianowicie jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

   Wyjątek odnosi się również do nieruchomości rolnych. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, przez zasiedzenie może bowiem jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli ustalona zgodnie z przepisami tej ustawy powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

   Podstawa prawna: art. 172, art. 173, art. 175, art. 176, art. 7, art. 336, art. 339 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.