Aktualności

Zasady dotyczące pobierania oraz zwrotu kaucji zostały uregulowane w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Z przepisów dotyczących tej materii wynika, że zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Wynika z tego, że zapis dotyczący kaucji w umowie najmu instytucjonalnego nie jest obowiązkowy.

Przechodząc dalej należy odnieść się do maksymalnej wysokości kaucji, która może być zastrzeżona w umowie najmu instytucjonalnego. Zgodnie z obecnym stanem prawnym kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu. W praktyce jednak rzadko występują umowne zapisy, które przewidywałyby maksymalne kaucje.

W kwestii maksymalnej wysokości kaucji warto dodać także, iż waloryzacja czynszu lub jego podwyższenie w czasie obowiązywania umowy najmu instytucjonalnego lokalu nie wpływa na wcześniej ustaloną wysokość kaucji. Wynajmujący jednakże będzie posiadał uprawnienie do podwyższenia kaucji w przypadku przedłużenia umowy z najemcą.

Często pojawia się pytanie, kiedy kaucja powinna zostać zwrócona najemcy. Odpowiadając na to pytanie należy wskazać, że co do zasady wynajmujący obowiązany jest do jej zwrotu w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. Oznacza to, że termin miesięczny rozpoczyna biec od dnia faktycznej wyprowadzki najemcy, a nie od daty ustalonej w umowie najmu instytucjonalnego. Co więcej,  miesięczny termin nie może zostać wydłużony przez strony umowy. Warto zapamiętać także, że wynajmujący jest zobowiązany każdorazowo do zwrotu zwaloryzowanej kaucji.

Jakie należności mogą zostać pokryte z kaucji zabezpieczającej? Wynajmujący może potrącić część kaucji na pokrycie zniszczeń dokonanych przez najemcę, opłacenie kosztów związanych z eksmisją, czy opłacenie zaległego czynszu, jak również innych opłat zastrzeżonych w umowie, które nie zostały opłacone przez najemcę.

W przypadku uszczuplenia kaucji najemca zobowiązany jest do jej uzupełnienia do kwoty określonej w umowie najmu instytucjonalnego. Najemca powinien wywiązać się z tego obowiązku w terminie wskazanym w umowie najmu instytucjonalnego. W przypadku braku takiego zapisu zobligowany on jest uzupełnić kaucję w terminie wskazanym przez wynajmującego na piśmie i przesłanym do niego. Celem tej regulacji jest ochrona wynajmującego poprzez zapewnienie mu płynności finansowej.

Podsumowując należy stwierdzić, że sporządzając umowę najmu instytucjonalnego wynajmujący nie powinni bagatelizować kaucji zabezpieczającej. Warto pamiętać, aby jej wysokość nie była symboliczna, ponieważ taka kaucja może nie zabezpieczyć w sposób wystarczający wynajmującego przed potencjalnymi wydatkami, za które odpowiedzialny jest najemca. Jak wynika z praktyki, strony umowy najmu instytucjonalnego lokalu powinny potwierdzić przyjęcie kaucji przez wynajmującego stosownym pokwitowaniem, które winno znaleźć się w treści umowy. Taki środek ostrożności bowiem może uchronić strony przed sporami  dotyczącymi rozliczenia kaucji w przyszłości.

Autorzy: adwokat Rafał Machecki, aplikant adwokacki Michał Kaleta

Potrzebujesz pomocy przy sprawach związanych z najmem?

A może masz inny problem związany z prawem nieruchomości?

Nasz doświadczony zespół z pewnością udzieli Ci wsparcia!

Zadzwoń pod numer: 605 351 064 lub napisz na adres: adwokat@machecki.pl